【2026年版】空き家の固定資産税は本当に6倍？管理不全空家の基準と回避方法

そんな悩みを抱えていませんか？

実は、2026年は日本の空き家所有者にとって大きな転換点となります。
2023年末に施行された改正空家法に基づき、全国の自治体で「管理不全空家」への課税強化が本格的に運用され始めているからです。

この記事では2026年現在の最新制度に基づき、空き家の固定資産税がなぜ「最大6倍」になってしまうのか、
その仕組みとリスク、そして大切な資産を守るための具体的な回避策を噛み砕いて解説します。

なぜ今、空き家対策がここまで厳しくなっているのか？

「個人の持ち家なのに、なぜ行政が口を出すのか」と疑問に感じる方もいるかもしれません。
しかし今、空き家問題は「個人の自由」では済まされない段階に来ています。
対策が厳格化されている背景には、主に3つの理由があります。

1. 日本の空き家数が「900万戸」を突破した深刻な現状

総務省の調査（2023年）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました 。
これは、日本の住宅の約7軒に1軒が空き家という計算です。

20年前と比較しても空き家数は約1.9倍に増えており、人口減少が進む中で今後もさらに増加することが確実視されています。

相模原市でも空き家相談は年々増加傾向にあり、
「親が施設に入居した」「相続したが活用予定がない」というご相談が非常に多くなっています。

参考：令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果

2. 放置空き家が「地域全体のリスク」になっている

適切に管理されていない空き家は、近隣住民にとって以下のような深刻な脅威となります。

このように、空き家問題はもはや個人の問題を超えた「地域リスク」とみなされるようになりました。
そのため、所有者には「権利」だけでなく、周辺環境を守るための「管理責任」がこれまで以上に厳格に問われるようになっています。

相模原市のような住宅密集地では、近隣住民からの通報で行政が動くケースも増えています。

3. 法改正により「手遅れになる前」の介入が可能になった

これまでは、今にも崩れそうな「特定空家」になってからでなければ、行政は強い指導ができませんでした。
しかし、それでは事故が起きた後になってしまうため、2023年の法改正で「管理不全空家」という区分が新設されました。

これにより、「放置すれば特定空家になる恐れがある」という早い段階から行政が介入し、改善を促す（または増税という形でペナルティを課す）仕組みが整ったのです。

なぜ固定資産税が「6倍」になるのか？

「税金が上がる」と聞くと、新しい増税が始まったように感じるかもしれません。
しかし、正確には「これまで受けていた大幅な割引（優遇措置）が打ち切られる」という仕組みです。

「住宅用地特例」という強力な割引の正体

日本の税制では、人が住むための家が建っている土地に対して、固定資産税を大幅に安くする「住宅用地特例」というルールがあります。

• 小規模住宅用地（200㎡以下）：固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減
• 一般住宅用地（200㎡超）：固定資産税の課税標準額が3分の1に軽減

例えば、本来の税金が18万円かかる土地でも、この特例のおかげで3万円（6分の1）で済んでいるのが現状です。

【相模原市 想定ケース】

例：土地評価額1,200万円（200㎡以下）

通常税額：約18万円
特例適用後：約3万円

➡ 特例解除後：再び約18万円
➡ 年間約15万円増

これが「6倍」と言われる理由です。

2026年、行政のメスが入る「管理不全空家」

2026年はこの新制度が本格運用されるフェーズです。
「まだ崩れる心配はないから大丈夫」と思って放置していても、自治体から「管理が不十分だ」と判断され「勧告」を受けると、その翌年から優遇措置が解除され、税金が実質最大6倍に跳ね上がります。

【セルフチェック】管理不全空家に指定されやすい状態

自治体が「管理が悪い」と判断するのは、決して極端なゴミ屋敷だけではありません。
日常的な風景の中にリスクは潜んでいます。

指定されやすい状態チェックリスト

以下の項目に2つ以上当てはまる場合、自治体からの調査や指導の対象になる可能性があります。

特に相模原市などの住宅密集地では、近隣住民からの通報によって自治体の巡回が早まるケースが増えています。

空き家を持ち続けるリアルな年間コスト

空き家を持ち続けることは、想像以上に家計を圧迫します。年間費用の目安を見てみましょう。

1. きちんと管理している場合（年間約20万円）

何もトラブルがなくても、以下の費用が発生します。

2. 管理不全で「勧告」を受けた場合（年間40〜50万円以上）

自治体から勧告を受けると、固定資産税の優遇が消え、さらに以下のようなリスクが加わります。

「放置」すること自体が、年間20〜30万円以上の追加コストを生むリスクとなっているのです。

【2026年版】増税を回避する4つの対策

大切なのは、自治体から「勧告」を受ける前の段階で動くことです。

対策①：定期的な「適切な管理」を続ける

最も確実なのは、住宅としての機能を維持することです。

• 自力管理：月1回程度、窓を開けての換気やポスト掃除を行います。
• 空き家管理サービス：遠方で通えない場合は、月額5,000円〜1万円程度の専門サービスを利用することで、「管理不全」の判定を回避できます。

対策②：まずは片付けから始める

実は、管理不全の原因の多くは「室内放置物」「庭の荒れ」です。
空き家対策は、建物解体よりもまず遺品整理・残置物撤去・現状把握から始まります。

対策③：3,000万円特別控除を利用した「売却」

相続した空き家を売却する場合、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例が使えます。
この特例は2027年12月末までの時限措置であるため、2026年中に検討を始めるのは非常に賢明な選択です。

対策④：リフォームによる「賃貸・利活用」

建物の状態が良ければ、リフォームして貸し出すのも手です。
自治体によっては「空き家改修補助金」などが用意されており、工事費の一部をサポートしてもらえるケースもあります（例：大阪市、神奈川県など）。

相模原市で空き家の相談はどこにするべき？

空き家問題は、

が複雑に絡みます。

弊社では、

まで ワンストップで対応可能 です。

「まずは片付けだけ相談したい」
「売却も視野に入れている」

どちらも可能です。

相続放棄すれば安心？実は落とし穴

「実家はいらないから相続放棄すればいい」と考える方も多いですが、実は危険な落とし穴があります。

相続放棄をしても、次の管理者が決まるまでは保存義務が残るケースがあります。
放置して事故が起きれば、損害賠償リスクも。
単純に「放棄すれば終わり」ではありません。

まとめ：放置が最大のコストを生む時代に

2026年、空き家は「ただ持っているだけの建物」ではなく、「管理しなければ負債になる資産」へと変わりました。

相模原市で空き家の片付け・管理・売却を検討されている方は、5月の納税通知書が届く前に、庭の掃除や専門家へのちょっとした相談から現状確認と無料概算見積りを始めてみてください。

その小さな一歩が、あなたの大切な財産を守ることに繋がります。